2017年關于物業管理條例實施細則

時間:2017-10-27 

 第一條為了規范物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,制定本條例。

  第二條本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

  第三條國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。

  第四條國家鼓勵采用新技術、新方法,依靠科技進步提高物業管理和服務水平。

  第五條國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。

  縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

  第二章 業主及業主大會

  第六條房屋的所有權人為業主。

  業主在物業管理活動中,享有下列權利:

  (一)按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務;

  (二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;

  (三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

  (四)參加業主大會會議,行使投票權;

  (五)選舉業主委員會成員,并享有被選舉權;

  (六)監督業主委員會的工作;

  (七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

  (八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

  (九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

  (十)法律、法規規定的其他權利。

  第七條業主在物業管理活動中,履行下列義務:

  (一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

  (二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

  (三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

  (四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

  (五)按時交納物業服務費用;

  (六)法律、法規規定的其他義務。

  第八條物業管理區域內全體業主組成業主大會。

  業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

  第九條一個物業管理區域成立一個業主大會。

  物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

  第十條同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會,并選舉產生業主委員會。但是,只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

  第十一條下列事項由業主共同決定:


  (一)制定和修改業主大會議事規則;

  (二)制定和修改管理規約;

  (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

  (四)選聘和解聘物業服務企業;

  (五)籌集和使用專項維修資金;

  (六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

  (七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

  第十二條業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

  業主可以委托代理人參加業主大會會議。

  業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

  業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。

  業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

  第十三條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

  業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

  第十四條召開業主大會會議,應當于會議召開15日以前通知全體業主。

  住宅小區的業主大會會議,應當同時告知相關的居民委員會。

  業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

  第十五條業主委員會執行業主大會的決定事項,履行下列職責:

  (一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;

  (二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

  (三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

  (四)監督管理規約的實施;

  (五)業主大會賦予的其他職責。

  第十六條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

  業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

  業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

  第十七條管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

  管理規約應當尊重社會公德,不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。

  管理規約對全體業主具有約束力。

  第十八條業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

  第十九條業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

  業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府,應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。

  第二十條業主大會、業主委員會應當配合公安機關,與居民委員會相互協作,共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

  在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監督。

  住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定,應當告知相關的居民委員會,并認真聽取居民委員會的建議。

  第三章 前期物業管理

  第二十一條在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,建設單位選聘物業服務企業的,應當簽訂書面的前期物業服務合同。

  第二十二條建設單位應當在銷售物業之前,制定臨時管理規約,對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

  建設單位制定的臨時管理規約,不得侵害物業買受人的合法權益。

  第二十三條建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示,并予以說明。

  物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

  第二十四條國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

  住宅物業的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的,經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

  第二十五條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

  第二十六條前期物業服務合同可以約定期限;但是,期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。

  第二十七條業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自處分。

  第二十八條物業服務企業承接物業時,應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

  第二十九條在辦理物業承接驗收手續時,建設單位應當向物業服務企業移交下列資料:

  (一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

  (二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

  (三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

  (四)物業管理所必需的其他資料。

  物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

  第三十條建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。

  第三十一條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。

  第四章 物業管理服務

  第三十二條從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。

  國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

  第三十三條從事物業管理的人員應當按照國家有關規定,取得職業資格證書。

  第三十四條一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。

  第三十五條業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

  物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

  第三十六條物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。

  物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

  第三十七條物業服務企業承接物業時,應當與業主委員會辦理物業驗收手續。

  業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。

  第三十八條物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意,物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

  第三十九條物業服務合同終止時,物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。

  物業服務合同終止時,業主大會選聘了新的物業服務企業的,物業服務企業之間應當做好交接工作。

  第四十條物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業,但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

  第四十一條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,區別不同物業的性質和特點,由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法,在物業服務合同中約定。

  第四十二條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。

  已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位交納。

  第四十三條縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門,應當加強對物業服務收費的監督。

  第四十四條物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由雙方約定。

  第四十五條物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

  物業服務企業接受委托代收前款費用的,不得向業主收取手續費等額外費用。

  第四十六條對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為,物業服務企業應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。

  有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后,應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

  第四十七條物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時,物業服務企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作。

  物業服務企業雇請保安人員的,應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時,應當履行職責,不得侵害公民的合法權益。

  第四十八條物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定,但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。

  物業使用人違反本條例和管理規約的規定,有關業主應當承擔連帶責任。

  第四十九條縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。

  第五章 物業的使用與維護

  第五十條物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施,不得改變用途。

  業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當提請業主大會討論決定同意后,由業主依法辦理有關手續。

  第五十一條業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地,損害業主的共同利益。

  因維修物業或者公共利益,業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會的同意。

  業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地,在約定期限內恢復原狀。

  第五十二條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

  前款規定的單位因維修、養護等需要,臨時占用、挖掘道路、場地的,應當及時恢復原狀。

  第五十三條業主需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務企業。

  物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

  第五十四條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

  專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。

  專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。

  第五十五條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后,按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。

  第五十六條物業存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時,責任人應當及時維修養護,有關業主應當給予配合。

  責任人不履行維修養護義務的,經業主大會同意,可以由物業服務企業維修養護,費用由責任人承擔。

  拓展閱讀:物業管理條例解讀

  解讀一:業主有權監督物業服務

  如果你是房屋的所有權人,那么,你就是業主。

  作為業主,入夏以來,王女士多次發現自己所居住小區的巡邏保安,經常找個背人的陰涼地方,躺下一睡一兩個小時。王女士認為這樣可不行。于是,她向小區物業公司提出,要求對保安人員加強管理。“如果保安工作如此被打折扣,小區的保安不就形同虛設了嗎?居民的保安費不就白交了嗎?”王女士說。

  這事王女士管得好,她完全有權利這樣做,《物業管理條例》為她撐腰。條例明確規定,業主有9項權利可以充分行使:1,按照物業服務合同的約定,接受物業管理企業提供的服務;2,提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;3,提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;4,參加業主大會會議,行使投票權;5,選舉業主委員會委員,并享有被選舉權;6,監督業主委員會的工作;7,監督物業管理企業履行物業服務合同;8,對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;9,監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用。

  有權利當然也少不了有義務。為維護全體業主的共同利益,條例規定業主應盡的義務有5項:1,遵守業主公約、業主大會議事規則;2,遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;3,執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;4,按照國家有關規定交納專項維修基金;5,按時交納物業服務費用。

  解讀二:解聘物業公司權利在業主大會

  誰有權選聘、解聘物業公司?誰有權制定、修改業主公約?如此等等重大的決定事項,《物業管理條例》把權利交到了業主大會的手里,而不是業主委員會。對業主委員會,條例給予的地位是業主大會的執行機構。

  為什么這么規定?不少專業人士認為,其含義在于“不讓少數人決定多數人的事情,大家的事情大家決定”。

  那好,業主大會如何來履行自己的職責呢?根據條例規定,業主大會應有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加,方可召開。業主大會作出的決定,必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。還有,業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則,選聘和解聘物業管理企業,專項維修基金使用和續籌方案的決定,必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。

  記者注意到,上述規定與去年10月征求意見的條例草案所規定的基本一致。當時就有一種意見認為“這很難做到”。比方,對于一些大社區來說,要求1/2以上的業主到會,這幾乎很難做到;重大決議通過要求2/3多數,這就更難了。有人擔心,如果真正操作起來困難重重的話,結果將會使本意要有效維護全體業主的權利流于形式。

  正是充分考慮了社會意見,這次正式公布的條例盡管原則不變,但增加了相關規定,即業主大會可采用或集體討論或書面征求意見的靈活方式召開,業主還可以委托代理人參加業主大會。

  “此舉增強了業主大會的可操作性。”一位專家評價說。

  解讀三:開發商和物業公司要分家

  業主與前期物業管理公司的許多糾紛,很大一部分是因開發商遺留問題引發的,這似乎成了物業管理的一個死結。

  有一項調查表明,凡是業主與開發商存在著房屋買賣方面矛盾的小區,拖欠物業費的現象都比較嚴重。面對房屋質差、面積縮水、更改規劃、開發商種種承諾未按時兌現或根本不可能兌現等問題,因長期得不到解決,業主只好以拒交物業費來進行對抗,誰讓你們建管是一家人呢。

  的確。目前我國70%以上的物業公司是由房地產開發企業派生的和原房管所轉制的企業來做的,其中三分之一從屬于房地產開發企業。這種“父子兵”關系,在業主、業主大會自主選聘物業管理企業之前的前期物業管理中,如魚得水,其基本運作線路就是“老子”賣房拿錢走人,把問題扔給根本管不了事的“兒子”。攤上這種物業,業主就等著吃虧吧。

  為打破這種關系,《物業管理條例》提倡前期物業管理實行分業經營,明確開發商對住宅物業要采取公開招投標的方式,選聘前期物業管理公司,以便明晰建管權責。

  條例還規定物業公司承接物業時,應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗;開發商與物業公司在物業交接時,必須履行必要的驗收手續和相關資料的移交。

  建管不分問題的徹底解決,與整個房地產市場的發育成熟密切相關。


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